Bra att veta
Här lämnar vi råd och tips om vad man bör tänka på vid nämda arbeten och om hur man skall driva olika projektarbeten. Vi hjälper er här att reda ut begreppen och svarar på frågor som är vanliga. Klicka på rubrik eller plustecken nedan för att läsa mer om varje kategori.
Fastigheten - Tänk på detta
Ta reda på husets kvaliteter och karaktärsdrag
Varje byggnad har sin personlighet och sina typiska drag. Ni som bor där kan vara hemmablinda, och ser inte sådana egenskaper.
I bästa fall finns en beskrivning i en publicerad och lättillgänglig inventering eller ett bevarandeprogram. Annars får man vända sig till stadsmuseet, kommunantikvarien eller läns-museet och be om hjälp.
Var rädd om husets personlighet
Den kan utgöras av ovanlig arkitektur, originella interiördetaljer, ålderdomliga installationer eller kanske helt enkelt av gedigna traditionella material, och en patina som berättar om åren som gått.
En förhastad underhållsinsats eller ett frestande extrapris på fönster, dörrar etc kan ställa till stor skada, som kanske sedan inte kan kompenseras.
Förändringar i smått och stort ska göras med hänsyn till det befintliga. Det gäller inne och ute, säkrare tamburdörrar eller ett nytt källsorteringshus.
Anlita fackfolk
Ha inte medlemsomröstning om ny färgsättning – men tro inte heller att du ensam kan allt. Medlemmarna i föreningen ska kunna lita på att den gemensamma egendomen hanteras professionellt.
Det gäller insatser på alla nivåer; daglig fastighetsskötsel eller engångsåtgärder, teori såväl som praktik. Till och med OVK:n (den obligatoriska ventilationskontrollen) kan göras mer eller mindre kompetent.
Framför allt är det viktigt vid större renoveringar, och det handlar då om varje moment: planering, projektledning, utförande och kontroll. Fråga tidigare kunder, be att få se referensobjekt, låt göra prover.
Den entreprenör som har jobb i grannskapet, och kan göra jobbet väldigt snart och billigt, kanske inte är bäst för huset – eller för föreningens ekonomi.
Skaffa egen kunskap
Ett av de största hoten mot husets personlighet, och mot föreningens ekonomi, är vår egen okunskap.
Husens ägare har av plan- och bygg-lagen under senare år tilldelats ett allt större ansvar. Även den lilla föreningen måste därför sätta sig in i varje fråga, för att kunna göra rätt t ex i förfrågan eller upphandling.
Läs lämplig facklitteratur, fråga oberoende sakkunniga på länsmuseet eller bland konsulterna, skicka en ledamot på kurs. Kanske är en vecka på ett passande byggnadsvårdsläger en bra idé?
Använd ursprungliga material och metoder
Det är både ett sätt att vara rädd om karaktärsdragen, och att beakta hur huset ”lever”.
En felaktig fönstertätning, en ökad vindsisolering eller en ändrad typ av fasadfärg kan ställa till problem med husets hälsa. I äldre byggande var fasadfärgen ett offerskikt, men i dag skapar man skyddsskikt. Oprövade metoder och material från nyproduktionssidan kan vara billiga på kort sikt, men ställa till med kostsamma problem i längden.
Tänk långsiktigt
Förhasta er inte. Låt inte kortsiktig snålhet styra vid underhåll och renovering. Ha is i magen, fall inte handlöst för frestande renoveringsmetoder till extrapris. Gör en kalkyl på längre sikt, för att se vad årskostnaden kan bli.
Planera, fatta välgrundade beslut
Låt göra konditionsbesiktning, kalkyl och underhållsplan. Fråga konsulterna hur de resonerat, ta inte allt de föreslår för givet. Använd deras handling som underlag för beslut.
En stamrenovering kan genomföras på flera sätt i dag än under ROT-epoken på 80-talet. Fråga och jämför! Att renovera och komplettera fönstren kan ta längre tid, men är varsammare och ofta bättre än att byta.
Dokumentera, arkivera
Ta bilder när ni gör något åt ert hus, före, under och efter. Sådana bilder är inte bara trevliga att spara, de kan också utgöra värdefullt bevismaterial när det gäller att följa upp vad en entreprenör egentligen har gjort.
För ett föreningshus är det särskilt angeläget att åtgärder och vägval sätts på pränt eller på annat sätt dokumenteras.
Eftersom styrelsen förnyas vartefter, så är det stor risk att tidigare erfarenheter slarvas bort. Ett välskött och genomtänkt arkiv är ovärderligt. En rad pärmar med tydlig påskrift på ryggen och lättförståeliga register kan utgöra stommen i bostadsrättsföreningens ”arbetsminne”.
Goda råd vid balkongrenovering
Betongen åldras allt fortare beroende på luftföroreningar.
Balkonger utförda på 30-talet är ofta utförda med stålbalkar som nu kan vara kraftigt rostiga och därmed har mycket sämre bärförmåga än vid uppförandet.
Under 30- och 40-talet användes ofta aluminatcement som var en kristidsvara och som nu är i omedelbart behov av utbyte.
Balkonger byggda före 1970 utfördes ofta i betongkvalitet vilken åldras i förtid och med armering som ligger för nära ytan.
Vid renovering av balkonger är det ofta möjligt att göra balkongen större vilket gör att den balkong som idag fungerar för bord och två stolar efter renovering.
Goda råd vid fönsterbyte
Med vanliga tvåglasförnster släpps en tredjedel av värmen ut genom fönstren. Energieffektiva fönster har två eller tre glas ihopsatt i en isolerruta. Mellanrummet är hermetiskt tillslutet och ofta fyllt med ädelgas för att minska värmeförlusten. Fönstret släpper in solvärmen men rumsvärmen får svårare att tränga ut.
Fönsterrenovering
Färgen på ett träfönster har en livslängd på 7-12 år om den målats på rätt sätt med rätt färg. Vid renovering är det viktigt att trävirket är torrt och att den yta som ska målas görs rent före målning. Målning ska göras med rätt färg i rätt antal ytskikt. Om det finns ruttna partier måste dessa bytas ut före målning. Om kittet lossnat måste omkittning ske.
Detta ska göras med kitt som har lång livslängd. Vid fönsterrenovering ska man ta ställning till om fönstret bör renoveras genom utbyte av glasruta till energi- eller ljudisolerande ruta. Detta kostar mycket pengar men är alltid billigare än byte till nya fönster.
Energieffektiva fönster – minskat uppvärmningsbehov
Eftersom fastighetens värmebehov minskar med energieffektiva fönster är det möjligt att installera mindre energikrävande uppvärmningsutrustning. Energieffektiva fönster sparar pengar på flera sätt samtidigt som inomhuskomforten förbättras betydligt. Ett fönsterbyte är inte nödvändigt för att göra dem energieffektiva. Ett fönsterbyte kan innebära stora ingrepp i husets utformning och estetik.
Att då istället komplettera de ursprungliga fönstren med en energisparruta eller byta ut det inre glaset mot ett energisparglas kan vara en bättre lösning.
Fönsterbyte
Att byta ut friska fönster mot nya energieffektiva fönster som enda åtgärd är sällan ekonomiskt rikigt. Men om du till exempel ska göra något åt husets värmesystem eller fasad kan investeringen bli mer lönsam om du samtidigt byter fönster. Är fönstren dåliga och behöver bytas ut, välj då energieffektiva.
Goda råd vid takrenovering
Yttertak av taktegel
Yttertak av taktegel har en livslängd på 30-50 år och vid renovering måste hänsyn tas till regler beträffande takskyddsanordningar för snöras, takstegar för tillträde till tak vid sotning samt takets utförande med för många år utan reparationsarbeten.
Plåttak
Ett plåttak måste målas med vissa intervaller och även de s.k. underhållsfria plastbelagda plåttaken har visat sig kräva underhåll. Vid underhåll av plåt är det viktigt att underlaget görs rent och att den färg som används är av rätt kvalitet och målas rätt antal skikt.
Hos oss får du sakkunnig hjälp med hela processen från idé till färdigt arbete.
Ombyggnad av tak
Många fastigheter har i dag problem med att yttertakskonstruktionen inte motsvarar dagens förväntningar. De kan vara att takfoten slutar jämte fasaden vilket medför att både fönster och fasad får ett tätare underhållsbehov. Det kan även vara att lutningarna är för låga. En takombyggnad kan även avse höjning av nock så att utrymmen för lägenheter, förråd och installationer tillskapas på vinden.
Fasadrenovering
En väl underhållen fasad är en förutsättning för att klara påfrestningar från väder och vind. En väl isolerad fasad bidrar till lägre uppvärmningskostnader. Lika vikigt är det att fasaden kan andas så att fukt och därmed mögel inte får fäste. Det finns många olika metoder för fasadrenovering.
Åtgärdsanalys vid fasadrenovering
Innan renovering måste fasaden besiktigas för att kontrollera om det räcker med ny putsfärg eller om hela eller delar av fasaden behöver putsas om. Att putsa om görs främst om putsen släppt från underlaget (s.k. bomputs).
Färgsättning
Vid fasadrenovering är det vara ett utmärkt tillfälle att se över färgvalet för den nya putsen. Inte sällan har fastigheter fått nya kulörer med åren. Vi hjälper till att fram prover på originalfärgen och exempel på nya färger, helt enligt fastighetsägarens önskemål.
Material och metoder
Det finns många olika sorters material för fasadrenovering liksom många olika metoder för applicering. Oavsett om det handlar om fogfriga system, genomfärgad puts eller vattenavvisande men vattenångsgenomsläppliga system tar vi fram rätt produkter för rätt ändamål.
Tilläggsisolering
Vid en helrenovering av fasader kan det vara ett bra tillfälle att tilläggsisolera fasaden och därmed få bättre inomhusklimat och lägre energikostnader.
Kvalitetsansvarig
För att sådana åtgärder som kräver bygganmälan ska få påbörjas ska det finnas en eller flera kvalitetsansvariga, som ska utses av byggherren. Systemet med kvalitetsansvarig är till för att samhället ska ha garantier för att byggherren har tillräcklig kunskap och erfarenhet för att ta sitt ansvar i byggprocessen. Den kvalitetsansvarige ska vara certifierad av godkänt certifieringsorgan.
Byggsamråd
När bygganmälan kommit in ska byggnadsnämnden kallas till byggsamråd. Där går nämnden och byggherren igenom arbetenas planering, tillsyns- och kontrollåtgärder samt den samordning som behövs. Vid samrådet ska det diskuteras vilken kontroll av samhällskraven som är nödvändig. Till byggsamrådet kallas även den som anmälts som kvalitetsansvarig.
Den kvalitetsansvarige bör kopplas in på byggprojektet så tidigt som möjligt, helst redan i projekteringsstadiet.
Kvalitetsansvarig enligt PBL
Det är byggherren som ska föreslå hur arbetena ska kontrolleras. Den kvalitetsansvarige ska biträda byggherren, delta i byggsamråd och närvara vid kontroller och besiktningar. Uppgiften är inte att leda arbetet i sig utan att för byggherrens räkning övervaka kontrollen av att samhällskraven uppfylls. Kontroller vilka kan vara hantverkares dokumenterade egenkontroll eller utlåtanden från sakkunniga inom ventilation, statiska konstruktioner, brand, tillgänglighet för rörelsehindrade m.m.
Om det är ett omfattande projekt kan flera olika kvalitetsansvariga utses för skilda delar av byggprojektet. Byggherren bestämmer vem som ska ha samordningsansvar. Det är byggherren som ska underrätta byggnadsnämnden om vem som är kvalitetsansvarig. Den kvalitetsansvarige måste antingen vara riksbehörigh eller ha godkänts av byggnadsnämnden för det enskilda projektet.
Boverket har utfärdat föreskrifter om certifiering av riksbehöriga kvalitetsansvariga. I de fall byggnadsnämnden finner att någon särskild kvalitetsansvarig inte behövs, t.ex. vid enklare arbeten av begränsad omfattning, kan byggherren själv godkännas som kvalitetsansvarig.
Kontrollplan
Efter samrådet ska byggnadsnämnden fatta beslut om kontrollplan. I den anges vilken kontroll som ska ske, vilka intyg och andra handlingar som ska lämnas in till nämnden och vilka anmälningar som ska göras. Kontrollen ska byggherren låta utföra, i första hand genom dokumenterad egenkontroll samt i vissa fall av fristående sakkunniga.
Radon
En osynlig och luktfri radioaktiv gas som bildas när det radioaktiva grundämnet radium sönderfaller. När gasen sönderfaller bildas så kallade radondöttrar, som är radioaktiva metallatomer. Radondöttrarna fastnar på damm som vi andas in och kommer på så sätt ner i lungorna.
* Radonhalten mäts i enheten Becquerel per kubikmeter inomhusluft (Bq/m3). 1 Bq/m3 innebär att en atom sönderfaller per sekund i varje kubikmeter luft.
* Radon i bostäder kan komma från marken under och runt om huset, från byggnadsmaterialet i huset och från vatten som används i hushållet.
*Radon kan medföra lungcancer i och med att vi andas in det genom våra luftrör och ner i lungorna. Även om det tar minst 15 år för att radonpåverkan ska utveckla lungcancer så kan sjukdomsrisken accelerera genom rökning.
Källa: Boverket
Teknisk medellivslängd
Teknisk medellivslängd för byggnadskonstruktioner
Takkonstruktioner
| Takpapp låglutande/platta konstruktioner | 20 år |
| Gummiduk låglutande/platta konstruktioner | 30 år |
| Takpapp under takpannor av betong, tegel | 30 år |
| (Takpannor av betong/tegel) | (30 år) |
| Korrugerad takplåt med underliggande papp | 35 år |
| Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp | 35 år |
| Asbestcementskivor/eternitskivor | 30 år |
| Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) | 35 år |
| Hängrännor/stuprör | 25 år |
| Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, tätning rökkanaler) | 40 år |
| Nytt undertak – invändigt | 40 år |
Terrasser / balkonger / altaner / utomhustrappor
| Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) | 35 år |
| Plåt | 35 år |
| Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) | 50 år |
Fasader
| Träpanel (byte) | 40 år |
| Träpanel (målning) | 10 år |
| Tegel | Ej byte |
| Puts – tjockputs 2cm (renovering/omputsning) | 30 år |
| Asbestcementplattor (eternitplattor) | 30 år |
Fönster/dörrar
| Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) | 25 år |
| Byte fönster | 40 år |
| Byte dörrar (inne/ute) | 35 år |
| Målning fönster/dörrar | 10 år |
Dränering/utvändigt fuktsskydd
| Dräneringsledning och utvändig vertikal fuktisolering | 25 år |
| (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) | |
| Dagvattenledning utanför byggnaden | 50 år |
Invändigt
| Målning/tapetsering etc. | 10 år |
| Parkettgolv/trägolv (byte) | 40 år |
| Parkettgolv/trägolv (slipning) | 15 år |
| Laminatgolv | 20 år |
| Klinkergolv | Ej byte |
| Plastmatta på golv (ej våtrum) | 15 år |
| Köksluckor, bänkskivor, köksinredning | 30 år |
| Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök | 40 år |
Värmegolv
| Elvärmeslingor i golv | 25 år |
| Elvärmeslingor i våtutrymme | 30 år |
| Vattenburna slingor i golv | 30 år |
Våtutrymmen
| Plastmatta i våtrum | 20 år |
| Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme | 30 år |
| Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet |
15 år |
| Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel | |
| * utfört före 1995 | 20 år |
| * utfört efter 1995 | 30 år |
| Våtrumstapeter väggar | 15 år |
Installationer för vatten, avlopp samt värme
| Avloppsledningar | 50 år |
| Värmeledningar kall-/varmvattenledningar | 50 år |
| Avloppstank | 30 år |
| Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) | 30 år |
| Badkar | 30 år |
| Värmeväxlare | 20 år |
Elinstallationer
| Kablar, centraler etc. | 45 år |
Elinstallationer
| Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. | 10 år |
| Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp | 10 år |
Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner
| T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl | 20 år |
| Luftvärmepump | 8 år |
Ventilation
| Injustering av ventilationssystem | 5 år |
| Byte av fläktmotor | 15 år |
| Styr- och reglerutrustning | 20 år |
Tvättsuga
Rent rum
För små, slitna, för liten maskinpark, osäkerhet. Så börjar många projekt när fastighetsägare vänder sig till oss.
Vi har renoverat tvättstugor som servar ett fåtal lägenheter i mindre hus till hundratals lägenheter i flera huskroppar.
Gemensamt för alla är att idag bygger vi rum dit boende vill gå. Rum där man kan lämna sina kläder och rengöringsmedel och komma tillbaka utan att någon knyckt ens tillhörigheter.
Modern maskinpark
Självklart ser vi över maskinparken. Man tvättar mer kläder och oftare idag än för t.ex. 40 eller 50 år sedan. En del fastighetsägare önskar enbart stora moderna torkskåp som sväljer enorma mängder tvätt, andra vill behålla torkrummen. Hur många maskiner, typ av maskiner och kapacitet styrs av antalet användare.
Dagens teknik
Tiden är förbi när boende behöver bege sig till tvättstugan för att undersöka möjliga tvättider och boka dessa med en cylinder på en trätavla. Idag installeras elektroniska bokningstavlor där boende kan boka tider genom internet. Trots teknikens införande är de mycket lätthanterliga för personer som inte är vana vid tekniska funktioner.
Genom det elektroniska bokningssystemet styrs vilka maskiner man har tillgång till, hur långa tvättpassen får vara. Man kan t.ex. tillåtas boka bara en grovtvättmaskin i stor tvättstuga. Finns det flera tvättrum i tvättstugan bokar man det tvättrum man ska ha, sedan är det bara en användare åt gången som kan använda det rum
Bygganmälan
Oavsett om åtgärden kräver lov eller inte ska en bygganmälan göras till kommunens byggnadsnämnd, minst tre veckor före byggstart (9 kap. PBL).
Det gäller när arbetet handlar om att:
- uppföra eller bygga till en byggnad,
- uppföra/anordna eller väsentligt ändra en anläggning,
- ändra i en byggnad så att bärande konstruktioner berörs eller planlösningen avsevärt påverkas,
- installera eller väsentligt ändra hissar, eldstäder, rökkanaler, anordningar för ventilation, vatten- och avlopp (även på tomt) eller
- underhålla värdefull bebyggelse om det regleras i detaljplan eller områdesbestämmelser.
Bygganmälan ger byggnadsnämnden möjlighet att förbereda sin tillsyn över byggprojektet och ger nämnden tid att preliminärt bedöma kontrollbehovet, bland annat behovet av byggsamråd.
Det är byggherren som ska lämna in bygganmälan. Den ska normalt vara skriftlig och innehålla uppgifter om byggherrens namn och adress, fastighetsbeteckning och när byggnadsarbetena är avsedda att påbörjas. Även projektets art och omfattning ska beskrivas. Ibland krävs det en rivningsplan till en bygganmälan.
Bygganmälan behövs inte för lovfria åtgärder som rör en eller tvåbostadshus och tillhörande komplementbyggnader förutsatt att det inte gäller inre åtgärder, t.ex. installation av ventilationsanordning.
Bygganmälan behövs inte heller:
- när man uppför, bygger till eller ändrar ekonomibyggnader för jordbruk eller skogsbruk inom område som inte omfattas av detaljplan
- för åtgärder som rör byggnader eller anläggningar som är till för totalförsvaret och är av hemlig natur eller
- för vissa åtgärder med byggnader eller tomter som tillhör staten eller ett landsting
Bygglov
Tillstånd att bygga, riva eller göra vissa markåtgärder lämnas av kommunens byggnadsnämnd i form av bygglov, rivningslov eller marklov (8 kap. PBL). Loven upphör att gälla om åtgärden inte har påbörjats inom två år och avslutats inom fem år från dagen för beslutet om lov.
Bygglov behövs för att bygga nytt, bygga till eller för att ändra en byggnad så att någon bostad eller lokal tillkommer. Det krävs även bygglov för väsentligt ändrad användning av en byggnad. För att anordna eller väsentligt ändra vissa anläggningar (t.ex. upplag, plank och murar) krävs också bygglov. Det erfordaras bygglov för att ändra en byggnads yttre utseende väsentligt.
Rivningslov krävs för att riva byggnader inom område med detaljplan eller i vissa fall med områdesbestämmelser. Rivningen kan omfatta hela byggnaden eller delar av den. Rivningsanmälan krävs för de flesta rivningsarbeten.
Marklov behövs för schaktning eller fyllning för att avsevärt ändra markens höjdläge inom område med detaljplan. Det kan även behövas marklov för trädfällning eller skogsplantering i ett sådant område. Motsvarande krav kan gälla inom område med områdesbestämmelser.
Lov för tillfällig åtgärd kan ges om åtgärden är tillfällig och permanent lov inte kan ges. Det tillfälliga lovet kan lämnas för högst 10 år med möjlighet till förlängning med högst 5 år och sedan ytterligare 5 år. När tiden löpt ut ska den tillfälliga åtgärden tas bort eller upphöra.
Förhandsbesked innebär att byggnadsnämnden prövar om man får bygga på den tilltänkta platsen (lokaliseringsprövning). Syftet är att byggherren ska kunna få ett första besked för att kunna fortsätta sin planering av bygget. Byggnadsnämnden är bunden av sitt ställningstagande om ansökan om bygglov lämnas in inom 2 år. Frågor om den yttre utformningen prövas i samband med bygglovet.
Brandsäkerhet
Brandsäkerhet är viktigt och bör regelbundet ses över. Här väljer vi att nämna några viktiga saker att tänka på.
- Identifiera brandriskerna
- Brandvarnaren är en bra livräddare
- Brandsäker miljö, vad skall man tänka på
- Ta dig ut från den brinnande byggnaden
- Släckningsredskap
- Snabbfakta : Håll branden borta
Identifiera brandriskerna
Årligen inträffar omkring 14 000 eldsvådor. Dessutom uppstår ett stort antal små eldsvådor som människor själva lyckas släcka. Den vanligaste brandorsaken är vårdslöshet och slarv.
Räddningsväsendet hjälper människor att identifiera risker, förebygga olyckor och handla rätt när olyckan är framme. De ger också råd i försiktig hantering av eld och brandfarliga ämnen och apparater. Räddningsväsendets sakkunskap behövs även för analys av säkerhetsfaktorer vid planering, byggande, underhåll och säker användning av byggnader.
Det viktigaste är ändå att varje hushåll förses med en brandvarnare. Den varnar i tid, så att även den som sover hinner rädda sig själv och andra från att inandas giftiga gaser som kan leda till medvetslöshet och död.
Länkar som är bra
Länkar
Här har vi samlat viktig fakta för dig som vill lära dig mer om bostadsrätt och bostadsrättsförening.
Nedan har du länkar till andra sidor på nätet som vi tycker är viktiga för boendeformen.
Lagar för bostadsrättsföreningar och dess medlemmar
Lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning
Skatteregler för bostadsrättsföreningar och dess medlemmar
Energi
Fastighetsägarnas – Energiportalen
Förbund och nämder
Myndigheter
Kontakta oss
Välkommen att kontakta oss. Vi svarar gärna på dina frågor, bokar tid för en konsultation eller lämnar en offert på ett uppdrag.